Elazığ Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım, maliklerin hakları, yeni yapı yapılması, kat karşılığı sözleşmeleri, arsa payı, kira yardımı, taşınmaz değerleri ve idari işlemlere karşı başvurular gibi birçok farklı hukuki konuyu birlikte içerebilir.

Elazığ'da özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamalarında, hak sahiplerinin kendilerine sunulan seçenekleri ve imzalayacakları sözleşmelerin sonuçlarını dikkatle değerlendirmesi önemlidir. Elazığ'da riskli alan ve rezerv yapı alanlarında hak sahiplerine mevcut konutlarına karşılık konut tahsisi veya talepleri doğrultusunda nakit bedel üzerinden anlaşma süreçleri yürütülebilmektedir.

Elazığ Kentsel Dönüşüm Avukatı Av. Burak Can Kaymaz, kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz maliklerinin haklarının korunması, riskli yapı işlemleri, anlaşma ve sözleşmeler, tahliye-yıkım işlemleri ve idari uyuşmazlıklarda hukuki destek sağlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların veya alanların daha güvenli ve dayanıklı hale getirilmesi amacıyla gerçekleştirilen dönüşüm uygulamalarını kapsar.

6306 sayılı Kanun kapsamında özellikle;

• Riskli yapı,

• Riskli alan,

• Rezerv yapı alanı

üzerinden farklı dönüşüm modelleri uygulanabilmektedir.

Bu nedenle her kentsel dönüşüm dosyasında aynı hukuki sürecin uygulanacağını söylemek doğru değildir.

Riskli Yapı Tespiti

Bir yapının riskli olup olmadığının tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biridir.

Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırabilir. Riskli yapı tespiti sonucunda düzenlenen rapor ilgili idari birimlerce incelenir ve uygun bulunması halinde tapu kaydına gerekli şerhler işlenebilir.

Riskli yapı tespitinin hatalı olduğunu düşünüyorsanız, itiraz sürelerinin kaçırılmaması gerekir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı bulunmaktadır.

Güncel uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmasının ardından 15 günlük itiraz süresi önem taşımaktadır. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir.

Bu nedenle riskli yapı raporuna itiraz etmek isteyen maliklerin tebligat ve ilan tarihlerini dikkatle takip etmesi gerekir.

Riskli Yapının Yıkılması

Riskli olduğu kesinleşen yapıların tahliye edilmesi ve yıkılması süreci başlayabilir.

Mevcut düzenlemeler kapsamında maliklere ve yapıda yaşayanlara tahliye ve yıkım için kanunda öngörülen süreler içerisinde işlem yapılması bildirilir. Verilen süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse, idare tarafından yıkım işleminin gerçekleştirilmesi mümkün olabilir.

Yıkım kararına veya bu süreçte gerçekleştirilen idari işlemlere karşı hangi hukuki yolun kullanılabileceği, işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz maliklerinin;

• Taşınmazlarının hukuki ve fiili durumunu öğrenme,

• Kendilerine sunulan teklifleri değerlendirme,

• Sözleşme koşullarını inceleme,

• Bağımsız bölüm ve arsa paylarını değerlendirme,

• Kanuni şartları oluştuğunda kira veya diğer desteklerden yararlanma,

• Hukuka aykırı idari işlemlere karşı başvurma

gibi çeşitli hakları gündeme gelebilir.

Özellikle yeni bağımsız bölümün niteliği, metrekaresi, arsa payı, teslim şartları ve mali yükümlülüklerin sözleşmede açıkça düzenlenmesi önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi

Dönüşüm kapsamında maliklere imzalatılan sözleşmeler, gelecekte sahip olunacak bağımsız bölüm ve mali yükümlülükler bakımından son derece önemlidir.

Sözleşme imzalanmadan önce özellikle;

• Hangi bağımsız bölümün verileceği,

• Bağımsız bölümün yaklaşık ve kesin alanı,

• Arsa payı,

• İnşaat süresi,

• Teslim tarihi,

• Gecikme halinde uygulanacak hükümler,

• Ek ödeme ve borçlandırma,

• Kira veya taşınma desteği,

• Fesih şartları,

• Teminatlar

incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümü daha zor hale gelebileceğinden, sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması faydalıdır.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payı önemli bir konudur.

Malikin bağımsız bölümünün değeri ile arsa payının birbirine uygun olup olmadığı, dönüşüm sonrasında elde edilecek bağımsız bölümün hangi hakka karşılık geldiği ve paylaşımın nasıl yapılacağı uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu nedenle tapu kaydı, kat mülkiyeti bilgileri, mevcut bağımsız bölüm ve dönüşüm projesinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Anlaşma

Maliklerin dönüşüm sürecinde idare, yüklenici veya diğer paydaşlarla anlaşması halinde anlaşmanın kapsamının açıkça belirlenmesi gerekir.

Özellikle “daire karşılığı”, “nakit bedel”, “borçlandırma” veya “yeni bağımsız bölüm tahsisi” gibi seçeneklerin ekonomik ve hukuki sonuçları birbirinden farklı olabilir.

Elazığ'daki bazı dönüşüm alanlarında hak sahiplerine mevcut konutlarına karşılık konut tahsisi veya talepleri doğrultusunda nakit bedel üzerinden anlaşma seçenekleri sunulduğu resmi duyurularda belirtilmektedir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Riskli yapı veya dönüşüm uygulaması nedeniyle konutunu veya işyerini geçici olarak terk etmek zorunda kalan hak sahipleri bakımından, şartları oluştuğunda kira yardımı ve diğer destekler gündeme gelebilir.

Ancak yardımın miktarı, süresi ve başvuru şartları uygulamanın türüne ve yürürlükteki düzenlemelere göre değişebilir.

Bu nedenle başvuru tarihinde geçerli güncel düzenlemelerin kontrol edilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Dairenin Değeri

Kentsel dönüşümde en önemli uyuşmazlıklardan biri de taşınmazın veya hak sahibine sunulan bağımsız bölümün değerinin doğru belirlenip belirlenmediğidir.

Değerlendirmede;

• Taşınmazın konumu,

• Arsa payı,

• Bağımsız bölümün büyüklüğü,

• Katı ve cephe özellikleri,

• Yapının yaşı,

• Bölgedeki emsal değerler,

• Proje kapsamında sunulan yeni bağımsız bölüm

gibi unsurlar önem taşıyabilir.

Değer konusunda uyuşmazlık bulunması halinde uzman ve hukuki inceleme gerekebilir.

Kentsel Dönüşümde İdari Davalar

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı işlemler idari yargının denetimine tabi olabilir.

Örneğin somut olayın niteliğine göre;

• Riskli alan kararları,

• Riskli yapı işlemleri,

• Yıkım işlemleri,

• Tahliye işlemleri,

• İdari kararlar

hakkında hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir.

Hangi işlemin hangi yargı merciinde ve hangi süre içerisinde dava konusu yapılabileceği ayrıca belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşümde 15 Günlük Süre

Riskli yapı tespitine itiraz bakımından 15 günlük süre özellikle önemlidir. Resmî kaynaklarda riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin ilgili Müdürlüğe itiraz edebileceği belirtilmektedir.

Bu nedenle riskli yapı tespitine ilişkin bildirim veya ilan öğrenildiğinde vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Elazığ Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca binanın yıkılması ve yeniden yapılması değil, taşınmazın değeri, arsa payı, bağımsız bölüm hakkı, sözleşme koşulları, borçlandırma, kira yardımı ve idari işlemler de önem taşır.

Özellikle imza aşamasında olan bir sözleşmenin veya idare tarafından gönderilen bir kararın hukuki sonuçları doğrudan taşınmaz malikinin gelecekteki haklarını etkileyebilir.

Elazığ Kentsel Dönüşüm Avukatı Av. Burak Can Kaymaz, riskli yapı tespiti, riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamaları, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, taşınmaz ve arsa payı uyuşmazlıkları, kira yardımı, tahliye ve yıkım işlemleri ile kentsel dönüşümden kaynaklanan idari ve özel hukuk uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlamaktadır.

Kentsel dönüşüm kapsamında size bir sözleşme, teklif, riskli yapı raporu, yıkım/tahliye kararı veya hak sahipliği belgesi gönderildiyse, özellikle süreli itiraz ve dava hakları bakımından belgelerin gecikmeden incelenmesi önemlidir.

Elazığ Kentsel Dönüşüm – Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Kanuni şartlar ve süre içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edilebilir.

Riskli yapı kesinleşince bina hemen yıkılır mı?
Yıkım öncesinde kanunda öngörülen tahliye ve yıkım süreçleri uygulanır. Sürelerin ve tebligatların ayrıca takip edilmesi gerekir.

Kentsel dönüşümde ev sahibine yeni ev verilir mi?
Bu durum uygulamanın türüne, proje koşullarına ve hak sahibi ile ilgili kurum arasında yapılan anlaşmaya göre değişir.

Kentsel dönüşümde nakit bedel alınabilir mi?
Bazı Elazığ dönüşüm uygulamalarında hak sahiplerine konut tahsisi yanında talebe göre nakit bedel üzerinden anlaşma seçenekleri sunulabilmektedir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamadan önce avukata danışmalı mıyım?
Özellikle bağımsız bölüm, arsa payı, borçlandırma, teslim, gecikme ve fesih hükümleri bakımından sözleşmenin önceden incelenmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından faydalıdır.

Kentsel dönüşüm kararına karşı dava açılabilir mi?
İşlemin niteliğine göre idari veya adli yargıda farklı hukuki yollar gündeme gelebilir. Görevli mahkeme ve dava süresi somut işlem üzerinden belirlenmelidir.

Bilgilendirme: Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kentsel dönüşümde uygulanacak usul; taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunmasına, tesis edilen idari işlemlere ve taraflar arasında imzalanan sözleşmelere göre değişebilir. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz ve diğer dava/başvuru süreleri bakımından somut belgelerin incelenmesi gerekir.