5 Yılı Dolduran Kiracılar İçin Kritik Süreç: Kira Tespit Davası Rehberi

Geçtiğimiz yıllardan beri kime dokunsanız bin ah işitiyorsunuz. Hele bir de avukat olunca sokakta, eş dost ortamında sohbet dönüp dolaşıp aynı şeye geliyor: "Yan daire 25 bine tutuldu, benim kiracı 7 bin veriyor" ya da "Ev sahibi kirayı üç katına çıkarmazsam beni sokağa atmakla tehdit ediyor."gibi. Ülkemizde dehşet bir enflasyon sıkıntısı varken bir de ülkeyi deprem vurunca tabi ki kiralar aldı başını gitti doğal olarak.

Belirtmek gerekir ki mahkemeler tahliye ve zam kavgalarıyla hınca hınç dolu. Fakat ne gariptir ki, hem mülk sahipleri hem de kiracılar haklarını pek bilmiyor ya da kulaktan dolma bilgilerle yanlış kullanıyor. Hatta sosyal medya da bir gazetecinin de hakkını bilmediğine, yanlış kullanması dolayısıyla mağdur olduğuna ve bundan yakındığına bizzat şahit oldum.

Kira sözleşmelerinin kanuni kırılma noktası aslında çok net: 5 yıllık süre.

Pek çok kişi zannediyor ki, bir sözleşme yapıldıktan sonra her şey ilanihaye aynı düzende gider. Bunun dışında bazı ev sahibi kafasına göre zam yapabileceğini, bazı kiracılar ise ömür boyu azıcık kira ödeyip oturabileceğini sanıyor. Fakat kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl dolduğunda artık kira bedellerinde mahkeme kararlarıyla değişmeler olabiliyor. Kanun bu noktada,  taraflara "Kira Bedeli Tespit Davası" açma hakkı tanıyor.

Bu davalarda genel itibariyle şununla karşılaşıyoruz: Ne ev sahibinin o fahiş kira artış talebi kabul görüyor ne de kiracının enflasyon karşısında komik kalmış eski parası. Mahkeme bilirkişiler vasıtasıyla araya girerek; binanın yaşına, konumuna ve en önemlisi çevredeki güncel emsal kiralara bakarak hakkaniyetli yeni bir kira bedeli belirlemektedir.

Ancak bu davalarda bir takım önemli hususlar vardır. Her şey süresinde ve usulüne uygun olmalıdır. Alelacele açılan dava, yanlış zamanda çekilen bir ihtarname, haklıyken haksız duruma düşmenize ve ciddi mahkeme masraflarıyla baş başa kalmanıza yol açabilir.

Dava açılmadan önce bakılması gereken en önemli detay kira sözleşmesinde artış şartı var mı, yok mu?

Türkiye’deki kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında, matbu da olsa "Kira her yıl şu oranda artırılır" şeklinde yazılı bir madde bulunur. İşte bu madde çok önemlidir. Eğer sözleşmenizde bu artış şartı varsa, 5 yıl dolduktan sonra yeni kira döneminin herhangi bir gününde dava açabilirsiniz ve mahkemenin belirleyeceği o yeni, yüksek kira, dönem başlangıcından itibaren geriye dönük olarak alınabilir.

Peki ya sözleşmede artış şartı yoksa? İşte o zaman usul ve süreler farklı. Artış şartı yoksa, yeni dönemin başından itibaren o yüksek kirayı isteyebilmek için yeni döneme en az 30 gün kala kiracıya ihtarname çekmek ya da davayı çoktan açmış olmak zorundasınız. Bu 30 günlük süreyi bir gün bile kaçırırsanız, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bir sonraki yıla kalır; yani koskoca bir yıl boyunca eski düşük kiraya mahkûm olursunuz.

Eğer sizin de sözleşmenizde 5 yıllık eşik geçildiyse veya geçilmek üzereyse kulaktan dolma bilgilerle değil kanunlara uygun hareket edin. Çünkü kanunlarımız ve mahkemeler, haklı olanı değil, hakkını usulüne uygun arayanı korur.