Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Yargıtay Uygulamaları (2026 Rehberi)

Taşınmaz alım satımlarında taraflar bazen tapu devrini hemen gerçekleştirmek yerine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemektedir. Ancak satıcının daha sonra tapuyu devretmekten kaçınması halinde alıcı önemli hak kayıpları yaşayabilmektedir. Bu durumda başvurulabilecek en etkili hukuki yol ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır.

Bu yazımızda, dava şartlarını, ispat yükünü, görevli mahkemeyi ve Yargıtay uygulamalarını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın ise satın almayı taahhüt ettiği ön sözleşmedir.

Bu sözleşme ile taşınmazın mülkiyeti doğrudan alıcıya geçmez. Alıcıya yalnızca ileride tapu devrinin yapılmasını isteme hakkı tanınır. Bu nedenle sözleşme ayni hak değil, kişisel hak doğurur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden söz edebilmek için;

Sözleşme noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanmalıdır.

Tarafların iradeleri açık olmalıdır.

Satışa konu taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır.

Satış bedeli belirlenmiş ya da belirlenebilir nitelikte olmalıdır.

Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçerli kabul edilmez.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Satıcı, noter düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesine rağmen tapuyu devretmezse, alıcı mahkemeye başvurarak;

mevcut tapu kaydının iptalini,

taşınmazın kendi adına tescilini

talep edebilir.

Mahkeme davayı kabul ettiğinde tapu müdürlüğünde ayrıca satış işlemi yapılmasına gerek kalmadan taşınmaz davacı adına tescil edilir.

Bu Dava Hangi Şartlarda Açılabilir?

Her satış vaadi sözleşmesi otomatik olarak tapu iptali davası açma hakkı vermez.

Genellikle şu şartların bulunması gerekir:

Geçerli bir noter satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.

Davacı kendi edimlerini yerine getirmiş veya ifaya hazır olmalıdır.

Satıcı tapu devrinden kaçınmalıdır.

Taşınmaz hukuken devredilebilir durumda olmalıdır.

Mahkeme her somut olayı kendi özelliklerine göre değerlendirir.

Tapuya Şerh Verilmesi Neden Önemlidir?

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh ettirilebilir.

Şerh sayesinde;

taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi halinde alıcının hakları daha güçlü şekilde korunur,

kötü niyetli devirlerin önüne geçilebilir.

Tapuya şerh verilmemesi her zaman dava hakkını ortadan kaldırmasa da uygulamada önemli avantaj sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yargıtay'ın Güncel Yaklaşımı

Yargıtay kararlarında özellikle şu hususlar öne çıkmaktadır:

Geçerli noter sözleşmesi büyük önem taşır.

Satıcı tapu devrinden kaçınırsa alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Dava, sözleşmenin taraflarına veya hukuken sorumlu mirasçılarına yöneltilmelidir.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payı bakımından satış vaadi sözleşmesi yapabilir.

Delil Olarak Neler Kullanılabilir?

Bu davalarda;

noter satış vaadi sözleşmesi,

tapu kayıtları,

ödeme dekontları,

banka kayıtları,

yazışmalar,

tanık beyanları (uyuşmazlığın niteliğine göre),

bilirkişi incelemeleri

önemli deliller arasında yer alabilir.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Dava açılmadan önce;

sözleşmenin geçerliliği,

taşınmazın hukuki durumu,

tapu kayıtları,

şerh bulunup bulunmadığı,

ödeme belgeleri,

zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerle ilgili değerlendirmeler

uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen tapu devrinin yapılmaması, alıcının haklarını ortadan kaldırmaz. Şartların oluşması halinde açılacak tapu iptali ve tescil davası, mahkeme kararıyla mülkiyetin alıcı adına geçirilmesini sağlayabilir. Ancak her uyuşmazlığın kendine özgü özellikleri bulunduğundan dava stratejisinin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Elazığ Avukat Burak Can Kaymaz olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapu iptali ve tescil davaları ile diğer gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.